8月20日（日）今年の夏は何故こんなにも暑いのでしょう？
もうこれが今後スタンダードになる様であれば、夏に海やプールすら行けない位ですね・・・
さてそんな子供達は夏休み、お盆休みも終わった今日この頃、弊社も元々「直接アポなし来店」はほぼ有りませんが、本当に予定のお客様と粛々と応接させて頂けるので、お客様との話が逆に盛り上がります(⋈◍＞◡＜◍)。✧♡
さて2023年夏の私角田のこの伊勢崎市の不動産動向を少し書き込みしたいと思います！
伊勢崎市の建売住宅のビジネスモデル破綻！？
先ずは建物付き物件の動向ですが、新築建売住宅は正直かなりと言うか、去年の夏過ぎからこの伊勢崎市では今までに無い位の動きの鈍さです😢
要因は正直ハッキリしていますが、この伊勢崎市に限って言えばですが、既に建売住宅と言うビジネスモデルが破綻している様な気配です・・・
そもそも建売住宅のメリットは優良な立地かつスケールメリットを生かして、大手建売業者が注文建築の半分位の価格帯で販売し、無理なく住宅を購入出来る事が最大のメリットでした。
しかしながらこの数年のウッドショック（実際は既に大きな動きは無くなってきていますが、未だに木材は高値止まりしております）に始まって、その後の各部材の高騰、セメント（基礎部分）高騰など、あらゆる資材が高値になり、それに伴い、大手建売業者も価格改定せざるを得ない状況になりました。
かつそれと反比例するように、購入者の購買意欲を無くす物価高、そして今世間で叫ばれていますが、所得向上に向けて多くの会社（基本は大手）が人手確保の為、生活の保護の為に所得向上をようやく始めましたが、正直この伊勢崎市では中小企業も多く、また今まで購入の下支えをしていた外国籍の方々も物価上昇等で新築建売住宅購入を控えている感が否めません・・・
建売住宅の歴史と現在、価格と品質に変化が
そもそも建売住宅は昭和50年前後（団塊の世代の結婚時期）に日本で始まり、昭和50年初頭が建売住宅バブルだった背景もあり、そこから多くの建売住宅会社が増えました。その後1985年のプラザ合意により、日本がいわゆるバブル景気に踊らせられた時期に2回目の住宅バブル（不動産バブル）が発生した経緯がございます。
その後の総量規制によるバブル崩壊を経て、1990年代後半から皆さんもご存じのデフレに突入しました・・・
銀行の金利もバブル時期の半分いや、3分の1以下になり、資材も中国や東南アジア、ロシア等から安値で入り、建売住宅もその恩恵を受け、その後昔のドーナツ化減少ではありませんが、都心部から郊外、郊外から地方へと各建売業者は範囲を広げて格安かつ低金利で、購入者もローン控除等を受け、飛躍的に2000年代に全国に建売業者が飛躍しました。
しかしながら、3年半程前のコロナが出始めた頃から土地の仕入れもなかなか出来なくなって、かつ1年半程前からのウクライナ情勢、中国・ロシア等の諸外国の情勢に伴い、半導体不足で新車も何年待ちは当たり前になりました。
それは、建売住宅も例外ではなく、『如何に仕入れを安く、如何に部材を安く』と、5年前に比べて建物自体の品も下げなければ価格面で注文住宅と変わらない位な状況になってしまった事、そして前述した購入者の購買意欲の減少、そしてそもそも建売住宅と言うビジネスモデル自体が変革期なのかも知れませんね。
伊勢崎市建売住宅の2極化と現状
弊社も建売住宅を私は売りますが、確実に言える事は『良い物件と、こんなので良いの？的な物件』の2極化しているのが事実です。
決して建売住宅が悪いと言う事ではありません。良い面は購入価格の安さと安定した良い立地と言う点で、私は建売住宅は良いと正直思いますが、前述した通り、あくまでこの伊勢崎市では既にビジネス的になかなか成り立たない感じが否めません。
（他の地域や土地単価が高い地域では、まだまだ建売住宅は人気ですね）
ただ建売業者さんの凄い所は、そのスケールメリット故に、良質な住宅をしっかり低価格で作る事は私は素晴らしいとは正直思います。
伊勢崎市最近のトレンドは「中古住宅」
～リフォームと併せてお手頃価格で新築気分～
さて続きまして中古住宅ですが、実は中古住宅（特に注文建築系の築10年~20年の物）が今人気です。中古住宅はとにかく良い物件であれば即売れると言う事。それは今までと変わりなく、建売住宅系ではなくあくまで、注文建築系の足が速いと正直思います。
私自身中古住宅もかなり販売しますが、事大手ハウスメーカー系の住宅は築年数が20年経っていても売れるものです・・・
しかも今のリフォーム技術の凄さ・・・まるで新築の様にリフォームも可能故に、躯体そのもの（建物の骨組み・構造）の作りはとても良いので、土地から注文建築の半分程度で購入出来、そして500万円位掛けて水回り中心にリフォームをし購入する方がとても多いと感じています。
この後土地の事も記載致しますが、確かに土地自体はこの10年位土地単価はある一部の地域除き、平均的に変わらない状況ですが、昨今の部材高騰により、大手ハウスメーカーでは5年前と比べ同じ大きさ、同じような仕様で1000万円から建物価格が変わってきている現実を考えれば、築年数10年程度の中古住宅であれば逆に良い部材でしかも安く購入できるのであれば、私もそちらの方が良いのではと思っちゃいますね。
中古住宅の魅力は事欠かない位多くのメリットがある反面、自分の好きな間取り（最近は平家が多いですね）では無いですが、でも立地や土地の大きさ、当時の良質な部材のお陰で良い中古住宅もでますので、逆に新築住宅は・・・と思う方、または土地からハウスメーカーではチョット高いと思う方にはとてもお勧めですね！
コロナの影響絶大で伊勢崎市の土地が枯渇に
～需要に合わない供給～
最後に土地です・・・
さてこの土地ですが、今この伊勢崎市では土地が枯渇しております😢
以前の私のブログでも同じ事を書いたかも知れませんが、とにかくコロナが始まって、地上げ業者が土地所有者（高齢の方が多い）のお家に商談に行けず、3年程前から昨年位までにかけて土地物件数が5年前の3分の2以下になった感じが致します。
しかも良い物件は弊社サイト掲載した後即連絡が入り『申込したいです』と言うお客様がこの2年程物凄く多くなっております。10年前なら『じっくり考えて購入したい』と考えていたお客様が多かった気がしますが、正直この2年位は『検討しているうちに売れてしまう』と言う事が物凄く多いです。お客様からLINEで『もう売れてしまったのですか！』と言うLINEを何度頂いた事か・・・
また、人気の地域では土地が無さすぎの地域も多々あるほか、この数年叫ばれていますが『不動産会社の不動産の囲い込み』が横行している感じも否めません・・・
本来不動産物件の一部は他社へ出さなくても良い案件も（いわゆる受託の際に一般媒介方式で預かる方法の場合）有りますが、昨今は国土交通省でレインズ掲載しなければいけない物件すら登録せず、自社のみで取り扱い、結局売主様がいつまで経っても売れないと言う事が発生しています。
同じくもう一つの問題点は『高値取り業者』も横行しており、適正価格であれば売れるものを、売主様が『一括査定サイト』に情報を打ち込み、一括査定サイトから個人情報を業者が取得し、数社の中でとにかくお客様心理「一括買取・買取サイトであれば一番高値の会社に売れば良い」のですが、結局一括査定サイトの根底は仲介です・・・個々のお客様はそのことをしっかり理解されてない方が多く、結局「高値で売りたい」と言う思いで、高値取り業者に物件を預けてしまう・・・これが多発しております。
結果、3カ月、半年、1年で何百万円も値下げと言う物件（だったら初めから適正価格で早期に売れる様配慮が不動産会社には必要）も多いですね（無念ですね・・・）
伊勢崎市の宅地分譲とローンの変化
また宅地分譲に関してもこの伊勢崎市では令和4年度から市街化調整区域や非線引き区域への規制強化が始まり、この1年半程度宅地分譲地も極端に少なくなった感じが致しますね。
また昨今の建物建築価格の高騰・外構工事の高騰に伴い、私の今までの感覚では5年程前までは「ご主人単体」での住宅ローンが大半を占めていましたが、この2年程はいわゆるペアローン（所得合算）が80％以上と言う感じで、ほとんどの契約がご夫妻での共有契約というパターンが多いです！
伊勢崎市の不動産事情を知って、今後の不動産動向を予測する
以上簡単ではありますが、この2023年夏のこの時期での私角田のあくまで私見ですが、今後少子化や世界情勢、その他日本の情勢に伴い不動産購入（売却）に関して加速度的に変化すると思います。
特に【相続した不動産】の処分や活用方法がこの先10年位はかなりせわしくなると考えております。現に弊社には1週間で少ない時でも1件以上、多い時は5組様の相続した不動産の売却査定依頼が来ております・・・
世を映した感じではございますが、不動産購入に際して、建売住宅に関しても今、大手建売業者の建物の不当行為に関する訴訟がかなり増えている現状です。また、中古住宅に関しては基本的に現況現状有姿売買と言う事で購入の際はしっかり【売主の情報開示書類（告知書）】を確認することが必要です。
また土地に関しても、しっかり物件調査を行ってくれる会社をお勧め致します。
弊社は今後もこの伊勢崎市で「不動産を通じ、より良い伊勢崎市にしたい」と言う事を第一に、かつ無理な営業行為も皆無、売却依頼であれば半年以内に売却出来る適正価格（時には売るに売れない物件もございますが・・・）を第一に考え、私の不動産人生でのお客様への本気の想いを以って、今後も皆様に真面目に・正直に・そして愛情もってご対応したいと思います。
残暑厳しい昨今、皆様とにかくこの夏ご無理をせず、また暑さを回避して健康第一で行きましょうね！
令和5年8月20日
株式会社クリエートハウジング
代表取締役 角田秀則
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