7月16日（月・海の日）、3連休最終日時間が多少出来たので、またまた久しぶりのブログになってしまいましたが、日頃の不動産屋さんの実態ってなんだかなぁ～と思う事がありました。
不動産業界の競争と囲い込み
最近、不動産市場の競争が激しくなっています。多くの不動産業者が競合する中で、【囲い込み】が年々激しくなっている感じがして否めません。
不動産業者は、できるだけ多くの取引を獲得しようとしています。そのため、競合他社と差別化するための戦略として、囲い込みが行われていると考えられます。
ただし、囲い込みが行われた場合、競合他社と比較して、消費者にとって価値があるかどうかは判断が難しいです。不動産業者は、囲い込みをすることで、より多くの取引を獲得することができるかもしれませんが、消費者にとっては、選択の幅が狭くなり、価格競争が抑制されることにもつながるかもしれません。
「専属専任媒介」って？手数料の「分かれ」ってなに？
通常、不動産業者は、不動産の売却に関する依頼を受ける場合、売主から受けた依頼に対して、【専属専任媒介】や【専任媒介】といった方式を採用する不動産業者が大半です。
このような方式は、不動産業者がその不動産物件の販売に専念することを可能にし、売主にとっては売却依頼をした不動産業者から高い専門性を期待することができます。
不動産業界でよく使われる用語の一つに「分かれ」がありますが、この「分かれ」とは専属専任媒介契約を結んでいる場合、他社が物件を売却した際にも、手数料の半分が支払われることを指します。
- 【売主側の不動産業者】売主様から仲介手数料をもらえる
- 【買主側の不動産業者】買主様から仲介手数料をもらえる
「専属」や「専任」で不動産を委託すると、仲介業者は確実に手数料の半分（売主側か買主側か）を得ることができます。
そのため、多くの不動産業者は、【専属専任媒介】や【専任媒介】での委託を選択します。
ひとくちに不動産会社といっても業態の違いで得意・不得意があります
当社はなぜ「一般媒介」なのか？
当社では、不動産物件の売却依頼を通常【一般媒介】という契約形態で受けています。
この契約形態は、【他の不動産会社にも同時に売却依頼をすることができる】という点が特徴的です。
物件の売却を専属的、または専任的に委託する「専属媒介契約」や「専任媒介契約」と大きく異なりますね。
「一般媒介」のメリットとして、複数の不動産会社からの販売活動が同時に行われることで、より多くの購買意欲の高い顧客に物件情報が届く可能性が高くなります。
また、競合他社の販売力を活用することができるため、より早く、より高い価格で物件を売却できる可能性があります。
当社では、売主様に自由に選んで頂けるように、一般媒介を選択できるようにしています。
一般媒介は、当社でなかなか売れない場合でも、他の不動産会社へも売却依頼が出来ます。
自由な選択肢を提供することで、売主様が最も適切と判断できる方法で不動産を売却できるようになります。
弊社は、一般媒介方式が売主様にとって最良の選択肢だと考えています。
売主様には、自由な選択肢を提供することで、最も適切な方法で不動産を売却できるようにサポートしています。
そして、当社では、売主様のニーズに合わせて、柔軟な対応を行うことで、安心して不動産を売却できるように努めています。
クリエートハウジングの不動産売却
専属や専任媒介なのにレインズ登録しない、【両手】狙い業者が横行・・・・
不動産業者が情報提供を行うレインズへの掲載義務。実は…
- 【専属】【専任媒介】レインズへの登録が必須条件
- 【一般媒介】明確に必須とはされていない
なんです。
レインズに掲載することは他社に情報を提供することになります。
この掲載義務を逆手にとって、あえて一般媒介での売却依頼を受け、レインズに掲載せず、自社のみで囲い込みをすることで、不動産業界で言われる「両手狙い」（売主様と買主様の両方から仲介料を受け取ること）の業者が増えたと思われます。
現在、不動産の価格が低水準で推移しているため、多くの業者が「両手狙い」を行っています。
両手での最も収益性の高い売買は、「建売住宅」の販売です。
しかし、その販売方法には問題があります。
例えば、土地購入のお客様を無理やり建売住宅に案内したり、住宅ローンがなかなか厳しい方に無理やりローンを通す（フラット35等）などがあり、これは業界における悪質な商習慣であり、消費者にとっては大きな問題です。
このように建売住宅であれば、両手手数料となります。
そのため、広告等に新築住宅の多い会社や、営業マンの多い会社ほど、新築建売住宅を狙う傾向があると言えます。
もちろん、建売住宅を販売すること自体は、合法的であり、優良な業者によっては、消費者にとって有益なものとなることもあります。
建売住宅の販売には、悪質な商習慣がある一方で、一定の利益があることも事実です。
消費者は、よく調べて、信頼できる業者を選ぶことが大切になります。
不動産一括査定サイトへの登録にも売主様にとっては不利な場合（落とし穴）があります。
一度の入力で複数の会社から見積りが提示され、一番高い所にお願いしようかな〜と一見便利ですが、こうしたサイトでは、競合する他社との競争により、相場よりも高い査定価格を提示することが多く、その後、依頼を受ける際に専属や専任媒介契約を結び、他社にお客様を奪われないようにします。
そして、半年・1年と少しずつ価格を落とす販売手法を採用する不動産会社も多い気がします。
この様な業者に依頼してしまうと、売主様が望む価格での売却ができず、長期間にわたって物件が売れないなどの問題が生じます。
不動産一括査定サイトは便利ですが、委託先を選定する際は、査定額の高さだけでなく、販売手法や不動産会社の信頼性なども考慮し、慎重に選ぶことが大切です。
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一般媒介のデメリット
「一般媒介」について良い部分をお話ししましたが、デメリットもございます。
改めて不動産の一般媒介とは、不動産売買において、不動産会社が提供する仲介サービスの一つです。具体的には、不動産会社が所有する不動産情報を、複数の不動産会社や個人に提供することで、より広範な層に物件情報を提供することを指します。
一般媒介契約では、物件を売却した場合、売却価格の一定割合の手数料が不動産会社に支払われます。この場合、物件を紹介した不動産会社だけでなく、他の不動産会社や個人にも紹介されるため、手数料が高く設定される傾向があります。
また、一般媒介契約では、複数の不動産会社や個人に物件情報が提供されるため、物件情報が重複してしまったり、紹介する不動産会社が多すぎて管理が煩雑になるというデメリットもあります。
一方、専任媒介契約では、物件を紹介するのは一社のみとなるため、手数料は一般媒介契約よりも低く設定されることが多いです。ただし、物件を紹介する不動産会社が限定されるため、売却までの期間が長引いたり、売却価格が低下するリスクもあるため、注意が必要です。
適正価格、早期売却がお客様のため
上記のようなデメリットもありますが、当社はお客様のご満足度を最優先に考え、宣伝広告費用を一切かけずにサービスを提供しております。このため、【新築住宅をご購入のお客様に対しては仲介手数料を無料でご提供】しており、これは実に8年以上にわたって続けられています。当社のホームページにも掲載されているように、当社では【適正価格であれば基本的に半年以内に物件を売却できる】と考えており、これは私たちの長年の実績によって裏付けられています。そのため、当社を選ぶことで、お客様は安心して不動産売買を進めることができます。
現在、日本では少子高齢化が進む中、都市部や人気のある地域を中心に不動産市場が活況を呈しています。しかし、今後数年後までの展望は不透明であり、特に伊勢崎市の不動産市況についても、はっきりとした予測が難しい状況にあります。私は、この状況において、今不動産を取得していることが将来的には「負動産」となる可能性があることを懸念しています。自分たちやご先祖様から大事に相続した不動産が、将来的には価値を下げ、売却困難に陥ることも考えられるのです。
そこで、低金利の今だからこそ、不動産購入を検討されているお客様には、是非とも今のうちに取得することをお勧めします。もちろん、収益を生まない不動産や使わない不動産は、今が売却する絶好のチャンスです。将来的なリスクを回避するためにも、今こそ不動産取得のタイミングを見極めることが大切だと思います。
お客様のご満足度を第一に考えた当社のサービスを、ぜひご活用ください。
当社の不動産売却は一般媒介で適正価格＆早期売却！営業行為を行いません
先日、業界関係者とお話をしました。その方によると、中国マネーが減少しているため、現在東京の高層マンションは全く売れていないそうです。
また、団塊の世代が既に70歳以上となり、次の世代のジュニア層が45歳以上を占めるようになりました。45年前の出生人数は約200万人でしたが、現在では出生人数が98万人まで50％以上も減少しています。この少子化の波は今後も続くことが予測され、特に地方（群馬県も含む）では不動産市場が落ち込む可能性が高くなるでしょう。
各不動産会社は、ノルマや売上を達成するために、お客様への営業行為を行っています。しかし、現代のお客様はネット世代であり、自分のライフスタイルを壊されたくないという方が多いため、当社ではお客様のプライバシーを尊重し、個人情報の収集や電話営業、自宅への営業行為などは一切行いません。代わりに、常に時代にマッチしたお客様とのコミュニケーションを大切にし、お客様のニーズに沿ったサービスを提供することを心がけています。私たちは、お客様にとって信頼できるパートナーであり続けることを目指し、日々努力しています。
【不動産屋ってなんでこうなのかなぁ～】とふと思いますが、決して不動産屋全体がそうでは有りません。実際には、不動産業界にも優秀なプロフェッショナルが多数存在します。ただし、ビジネスを展開する上で、人件費や広告宣伝費用、先行投資を行う必要があります。これらの投資がなければ、資金回収や利益確保が会社にとって難しい状況に陥る可能性があります。
しかし、このような事情があるからといって、無理な即決営業等があるというわけではありません。むしろ、購入者や売却者のニーズに合わせた最適な提案を行うことで、長期的な顧客満足度の向上につながります。したがって、不動産会社にとっては、即時的な利益よりも長期的な信頼関係の構築が重要であると言えます。
私は、10年と数ヶ月前にネット不動産に業態変換した際に、多くの困難があったことを思い出します。しかし、この業態変換により、私たちは正確な情報提供、迅速な対応、そして快適な応接を提供することができるようになりました。それだけでなく、約25％近くの売買契約がご紹介とリピートのお客様によるものとなり、私たちは非常に嬉しく思っています。
広告やポスティング等も否定は致しませんが、【新規のお客様コストが年々上がっています】という現実があります。このため、私は常にそのコストを掛けない会社運営を考え、また、お客様から【クリエートさんから購入したい】と本当に多くの方に仰って頂けるよう、努めてまいりました。
しかし、今後はさらに不動産が売れない時代もやって来ることでしょう。そんな中でも、私たちはひっそりとお客様にご支援頂ける会社でありたいと考えています。そのため、今後もさらなる努力を惜しまず、お客様により良いサービスを提供してまいります。
では皆さま、不動産を売却する場合、最近の市況を把握し、適正価格を設定することが重要です。不要な不動産は、不動産業者に【レインズ登録】を依頼して、一般媒介で広く宣伝し、早期に売却することが望ましいでしょう。適切な業者を選び、自社サイトや他社の広告媒体に掲載し、ネットワークを活用することが大切です。
不動産を購入する際には、不動産仲介の流れを理解し、【分かれ】や【両手】の意味をよく理解することが重要です。不動産業者のアドバイスを仰ぎつつ、無理のない価格設定を心がけ、スムーズかつ迅速な取引を行いましょう。
当社は、今後も皆様からのご紹介を多くいただけるよう、【無理なし】の取引を心がけた会社運営を続けて参ります。ご協力いただけますようお願い申し上げます。
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